MANUAL KEBENARAN MERANCANG

GPENGENALAN
Manual ini disediakan bagi menjelaskan proses dan tatacara yang perlu dilalui sama ada oleh pemohon atau Pihak Berkuasa Perancang Tempatan (PBPT) dalam mengurus, memproses dan mempertimbangkan permohonan-permohonan pemajuan yang berasaskan kepada prosedur Kebenaran Merancang sebagaimana yang diperuntukkan di dalam Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172).

Manual ini berperanan untuk memperincikan peruntukan-peruntukan berhubung dengan aktiviti pengawalan rancangan, sebagaimana yang terkandung di dalam Bahagian IV, Akta 172. Adalah diharapkan manual ini dapat membantu pihak-pihak berkepentingan seperti pemilik-pemilik tanah, pemohon dan perunding-perunding perancangan dalam:

A. Penyediaan dokumen, fee permohonan, proses dan tatacara yang perlu dilalui dalam setia permohonan kebenaran merancang yang dikemukakan agar lebih tersusun, seragam dan sistematik.

B. Menyelaraskan keperluan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) dengan perundangan-perundangan sedia ada yang lain seperti Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171), Akta Jalan, Parit Dan Bangunan 1974 (Akta 133), Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984, Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56) dan lain-lain lagi.

C. Menyediakan garis panduan teknikal perancangan yang lebih jelas dan seragam untuk mempertingkatkan kualiti kehidupan persekitaran di samping memudahkan pihak Majlis merancang keperluan-keperluan asas bagi mana-mana petempatan penduduk dengan lebih berkesan dan secukupnya

MENGAPA PERLU KEBENARAN MERANCANG?

Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) digubal bagi mewujudkan satu sistem kawalan dan peraturan perancangan yang teratur dan seragam. Seksyen 6, Akta 172, telah menetapkan tugas-tugas Pihak Berkuasa Tempatan iaitu: "bertanggungjawab dalam mengatur, mengawal dan rnerancang pemajuan serta penggunaan semula tanah dan bangunan yang terietak di dalam kawasan pentadbirannya”.

Bahagian IV (Pengawalan Rancangan) adalah mengenai Kebenaran Merancang yang perlu diperolehi dari pihak berkuasa perancang tempatan (PBPT) sesebuah kawasan sebelum satu-satu “pembangunan / pemajuan” itu dijalankan di sesuatu kawasan. Penekanan tentang Kebenaran Merancang telah jelas dinyatakan di bawah peruntukan seksyen 19(1) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) yang berbunyi:

“Tiada seorangpun, selain dari Pihak Berkuasa Tempatan, boleh memula, mengusaha atau menjalankan apa-apa pemajuan melainkan Kebenaran Merancang berkenaan dengan pemajuan itu telah diberikan kepadanya.”

“Pembangunan” atau “Pemajuan” yang ditafsirkan dibawah subseksyen 2(1) adalah menjalankan apa-apa kerja bangunan, kejuruteraan, perlombongan, perindustrian atau apa-apa kerja lain yang seumpamanya pada, di atas di sebelah atas atau di bawah tanah, membuat sesuatu perubahan matan tentang penggunaan sesuatu tanah atau bangunan atau mana-mana bahagian daripadanya atau memecah sempadan atau mencantumkan tanah dan ‘membangun’ atau ‘memaju’ hendaklah ditafsirkan dengan sewajarnya.

“Kebenaran Merancang” pula ditafsirkan sebagai kebenaran yang diberi, dengan atau tanpa syarat, untuk menjalankan pemajuan. Secara amnya, Kebenaran Merancang bermaksud satu prosedur yang mengkehendaki pemohon mengemukakan dokumen-dokumen, pelan-pelan dan bayaran-bayaran yang telah ditetapkan oleh pihak berkuasa perancang tempatan ke atas apa-apa cadangan pemajuan yang hendak dijalankan ke atas tanah atau bangunan pihak pemaju atau pemilik.


BAGAIMANA MENDAPATKAN KEBENARAN MERANCANG?

Pemohon perlu mengemukakan permohonan kepada Majlis Bandaraya Johor Bahru mengikut cara yang ditentukan di bawah Kaedah Pengawalan Perancangan (Am), 2008, Negeri Johor. Tatacara permohonan adalah sebagaimana di para 2.0


MENGAPA AGEN DIPERLUKAN?

Sebelum mengemukakan permohonan sesuatu pemajuan, pemohon dinasihatkan untuk mendapatkan khidmat daripada seorang agen yang mana biasanya merupakan seorang Jururancang Bandar, Arkitek, Jurutera atau Jurukur Tanah Berlesen. Agen yang dilantik harus mampu menasihatkan pemohon bukan saja dari segi proses permohonan, tetapi membolehkan pemohon membuat keputusan ke atas alternatif yang paling optimum



AKTIVITI-AKTIVITI PEMBANGUNAN ATAU PEMAJUAN YANG MEMERLUKAN KEBENARAN MERANCANG?

Semua aktiviti “Pembangunan” atau “Pemajuan” yang ditafsirkan dibawah subseksyen 2(1), perlu mendapatkan kelulusan kebenaran merancang iaitu:

a. “Kerja bangunan” meliputi meruntuh, mendirikan semula atau meluaskan sesuatu bangunan atau sebahagian daripada:

- Apa-apa tambahan pada tinggi atau luas lantai sesuatu bangunan;
- Membuat bumbung atau membuat semula bumbung sesuatu bangunan atau sebahagian daripadanya;
- Apa-apa tambahan atau perubahan kepada sesuatu bangunan yang menyentuh atau mungkin menyentuh susunan parit, kebersihan dan keteguhannya;
- Apa-apa kerja tambahan atau perubahan kepada sesuatu bangunan (samada sebelum atau selepas bangunan itu dibina) yang bercanggah dengan kebenaran merancang dan kelulusan pelan bangunan yang diperolehi daripada pihak berkuasa tempatan;
- Apa-apa tambahan atau perubahan kepada sesuatu bangunan yang menyentuh secara matan atau mungkin akan menyentuh secara matan bangunan berkenaan dan;Apa-apa kerja lain yang biasanya diusahakan oleh seseorang yang menjalankan urusan pembinaan bangunan.

b. “Kerja kejuruteraan” termasuk membentuk dan meratakan tanah, membentuk atau menyusun jalan masuk ke sesuatu jalan atau menyusun kabel atau sesalur atau bekalan air perlombongan, perindustrian atau apa-apa kerja lain seumpamanya.

c. Perubahan matan tentang penggunaan tanah:

- Tempat pembuangan sampah dan;
- Penggunaan tanah yang tidak memenuhi peruntukan rancangan pemajuan.

d. Perubahan matan tentang penggunaan bangunan

- Apa-apa tambahan pada bilangan unit dalam sesuatu bangunan lebih daripada bilangan yang diluluskan oleh sesuatu pihak berkuasa;
- Penggunaan suatu bangunan yang bukan asalnya dibina untuk kediaman manusia sebagai rumah tempat tinggal;
- Apa-apa perubahan atau tambahan kepada bahagian bangunan (sama ada bahagian di sebelah dalam yang bercantum dengan bahagian luar bangunan) sebagaimana yang ditetapkan atau ditakrifkan dalam mana-mana undang-undang bertulis berkenaan dengan penggunaan bangunan;
- Apa-apa penggunaan sesuatu bangunan atau sebahagian daripadanya bertentangan atau bercanggah dengan sesuatu peruntukan pemajuan.
- Penggunaan sesuatu bangunan atau sebahagian daripadanya yang mulanya dibina sebagai rumah tinggal bagi maksud-maksud lain.

AKTIVITI-AKTIVITI PEMBANGUNAN AYAU PEMAJUAN YANG TIDAK MEMERLUKAN KEBENARAN MERANCANG

a. Kerja-kerja bahagian dalaman bangunan;

b. Kerja-kerja yang dijalankan oleh pihak berkuasa yang menyediakan kemudahan awam;

c. Kerja-kerja pertanian;

d. Penggunaan yang sementara tidak melebihi tempoh satu bulan atau suatu tempoh yang dibenarkan oleh pihak berkuasa perancang tempatan seperti panggung wayang, taman hiburan, pesta ria, pameran sementara, istiadat atau kebesaran sementara yang bercorak agama, sosial dan lain-lain;

e. Bangunan untuk pekerja yang terlibat dalam pembinaan atas tanah itu;

f. Kegunaan tanah dalam perkarangan rumah semata-mata untuk menikmati rumah tinggal itu;

g. Membuat perubahan matan kepada penggunaan tanah atau bangunan yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri baginya kebenaran merancang tidak perlu.
[Seksyen 19(2), Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976, Akta 172]


MENYERAPKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG DALAM PELAN BANGUNAN

Majlis Mesyuarat Bulanan MBJB yang bersidang pada 31 Disember 2003 telah bersetuju beberapa permohonan berbentuk “horizontal” (“landed”) seperti rumah teres, rumah berkembar, rumah sesebuah, stesen minyak, kilang dan pencawang elektrik diberi pertimbangan untuk terus mengemukakan permohonan ke peringkat pelan bangunan dengan syarat:

a. Telah ada kelulusan susunatur dan cadangan adalah selaras dengan pelan yang diluluskan;

b. Telah ada kelulusan Serahbalik Kurniasemula Peringkat ke-2

c. Telah ada suratan hakmilik

Walau bagaimanapun, pelan bangunan tersebut perlu dikemukakan ke Jabatan Perancangan untuk ulasan. Ulasan yang dikemukakan oleh Jabatan Perancangan adalah dianggap sebagai persetujuan mengenai kebenaran merancang.

DENDA BAGI PEMAJUAN TANPA KEBENARAN MERANCANG ATAU BERLAWAN DENGAN KELULUSAN MERANCANG

Menurut seksyen 26(1)(b), seseorang yang sama ada atas kehendaknya sendiri atau kehendak orang lain ”memulakan, mengusaha, atau menjalankan, atau membenar untuk dimulakan, diusaha, atau dijalankan, apa-apa pemajuan dengan melanggar seksten 19 atau seksyen 20” apabila disabitkan , dikenakan denda tidak lebih daripada lima ratus ribu ringgit (RM500,000.00) atau dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi dua tahun atau kedua-dua dan sekiranya diteruskan denda tambahan sehingga lima ribu ringgit (RM5,000.00) bagi tiap-tiap hari kesalahan itu berterusan.